[부동산] 면책 사유란 (Disclaimer Clauses)무엇인가?

Seller 로서 거래가 성사된 이후에 일어날수 있는 분쟁에 대한 책임을 면하기 위하여 ‘건물을 있는 그대로의 상태로 판다(Sold as is condition)’ 든가 또는 면책을 포함하는 문구를 계약서에 넣는 것은 어떤가?
 
가령 ‘Buyers acknowledge they are purchasing the property ‘as is’; Sellers make no warranties or representations regarding electrical,plumbing, and heating systems, as well as any appliances.’ 등을 넣어 구매자가 이미 건물을 있는 그대로의 상태로 구입하는 것에 동의하였으며, 매도자는 전기, 하수도,히팅 씨스팀 뿐아니라 냉장고나 기타 가전 제품들에 대해서도 보증하지 않는다는 것 등을 계약서에 써 넣는 다든가 또는 많이 쓰는 방법으로 “The square footage or lot dimensions have been calculated using the standards developed by the provincial real estate association, which in some instances may differ from measurement guidelines used by other sources. The measurement figure noted is believed to be accurate( but not guaranteed) within a discrepancy of 5 %. If the Buyer is relying on the calculation of square footage or lot dimensions they should attend to their own verification, with either an up-to-date survey or further inspection.” 등의 문구를 넣어, 계약서에 쓰인 용적이나 면적을 산출하는데 쓰여진 측량방법이 주 정부에서 관활하는 부동산 협회 표준 측량 방법에 의하여 계산된 결과물로서 물론 정확하겠지만 보증하지는 않는 수치이며 약 5 % 정도의 편차범위안에서 작성된 것이므로, 만약 매입자가 정확한 자료를 원한다면 스스로 최근의 새 측량도를 작성하는데 입회를 하든가 아니라면, 장차라도 직접 측량을 실시하여 확인할것을 권유하고 있다.
 
그러나 결론적으로 이야기하자면, Seller 가 “as is” Clause 등을 넣고, 또는 면책을 위한 설명의 문구를 넣은 것으로 하여, 그 책임이 좀 가벼워 질런지는 몰라도 (일단 분쟁이 시작되면) 사전에 파악한 결점을 충분히 Buyer 에게 알리지 않은 것으로 인하여, 그 책임을 전적으로 면하는것은 아니라는 것을 명심하여야한다.
 
그동안 함께 살펴본 바를 요약하자면,
 
1. 우리가 소위 말하는 “하자” 를 대개 3 가지로 구분하여 말할 수가 있겠는데 첫째는 “법적 소유권에 관한 것”, 둘째 “물리적인 하자”, 셋째 “심리적 하자” 등으로 구분 할 수 있겠으며,
 
2. 이러한 모든 하자를 Buyer 에게 사전에 알리고 공개 함으로써, 계약 완결 후에 발생할 수 있는 분쟁으로부터 자기를 보호할 수 있고,
 
3. 변호사로부터 온 보고서를 잘 검토하여 법적 소유권에 대한 하자가 있었는지를 검토할 수도 있다.
 
4. SPIS(Seller Property Information Sheet) 나 PCS 를 작성하는 것을 두려워 하지말고, 정확하게 기술할 것.
 
5. 매입자는 매도자로부터 받은 SPIS 를 세밀히 조사하여 고려하되, 반드시 계약서에 Building Inspection 을 조건으로 명시할 것.
 
6. Seller 로서 PCS (Property Condition Sheet) 를 완성하기가 곤란하다면, 사전 건물 조사서 (Pre-listing Inspection Report) 를 마련하여, 예비 매입자들에게 제공할 수 있다.
 
7. 매도자는 자기 소유 토지의 경계선을 사전에 답사, 확인하고, 환경오염 등의 문제점을 사전에 제거할 일이다.
 
8. 매입자는 오퍼를 내기 전, 대상 부동산과 그 이웃에 대하여 Google Search 등을 통하여 세밀히 관찰하고, 필요하다면, 이웃 사람들을 접촉하여 이사갈 지역에 대한 세밀한 정보를 얻을 일이다.
 
9. “As Is” 라는 용어를 삽입함으로써 나중에 책임질 일이 가벼워 질지는 몰라도, 이 문구를 접하는순간 Buyer 쪽의 경계심을 자극하여, 시세 이하의 매매가에 흥정될 가능성이 크다는 것.
 
10. 매도자의 입장에서 정보 공개의 범위를 정하는 원칙은 “만약 내가 이 부동산을 사는 경우에 어떤 문제가 제기될 수 있겠는가?” 하는 것에 그 기초를 두어야 한다는 것 등 입니다.
 
감사합니다.
양규창 부동산
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