[남윤재 모기지] “투자용 콘도의 크로징이 다가 오는 데”

월드 인 캐나다독자 여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까? 부활절 연휴는 잘 보내셨는지요?
 
지난 3, 4년부터 시작된 콘도구입의 열기가 이제는 마무리 단계인 크로징 싯점에 이르렀습니다. 2, 3년전부터 시작된 모기지대출규정의 강화로 인하여 모기지승인에 많은 어려움이 있는 것이 사실입니다.
 
오늘의 이야기는 투자용으로 콘도를 구입하신 분의 문의가 있어, 이에 답변을 하려합니다. 같은 처지에 계신 분들에게 도움이 되리라 생각합니다.
 
문 의 :
 
저는 지난 4년전에 노스욕에 소재한 콘도를 한채 분양받았습니다. 분양가는 45만불선입니다.
 
저희부부는 3년전 운영하던 비지네스를 정리하고 이제는 은퇴를 하여, 한국으로 역 이민을 했습니다. 물론 제 소유의 주택을 한국에 가지고 있습니다. 재테크의 일환으로 콘도를 한채 분양받았는 데, 최근 모기지심사규정의 강화로 몇 군데 은행과 접촉해보았으나 모기지승인이 어려운 상태입니다.
 
그리하여 현재 미국에서 직장생활을 하고 있는 아들의 이름으로 모기지를 신청하려 했으나, 아들의 증명할 수있는 수입의 부족으로 모기지신청을 거절 당했습니다. 현재 상황은 작년 12월에 입주를 하여 FINAL CLOSING날짜를 4월말경으로 이미 통보를 받은 상태입니다.
 
주변에서 들으니, 제 같은 경우 이를 임대로 돌릴계획이므로 임대수입을 사용하면 모기지가 가능하다던 데, 사실인지요? 현재 제가 관리차 이곳에 있으나, 모기지문제가 해결되는대로 바로 한국으로 돌아가고자 합니다.
 
조언을 부탁드립니다.
 
답 변 :
 
네 상황이 아주 안좋으신 것으로 보입니다. 최근 3년전부터 계속되는 은행들의 모기지심사규정의 강화로 인하여 문의하신 분만 아니라 특히 자영업에 종사하시는 대다수인 한인 동포여러분들이 직격탄을 맞아 특히 본인의 거주용이 아닌 투자용(세컨드하우스)일 경우 현재 1차금융권(시중은행)에서의 모기지승인은 거의 어렵습니다.
 
그 덕분에 제2금융권은 호황을 누리고 있습니다. 해결방법이 있기는 합니다만. 다만 본인 부담이 늘어나게 됩니다.
 
1. 문의 하신 분의 어려운 점은 ?
 
이 분의 경우에는 제2금융권에서 조차도 승인이 불가능합니다.
 
첫번째 이유는 수입이 없기때문입니다. 둘째로 설사 아들의 이름으로 신청한다고 하여도 아들의 수입이 캐나다가 아닌 다른나라에서 발생되므로 관련은행에서는 이를 확인하기가 어렵습니다.
 
이 부분이 최대의 약점입니다. 즉 인정을 받기가 어렵습니다. 혹 캐나다회사에서 미국으로 파견근무를 한다고 하면 사정이 달라지지만 그렇치 않은 경우는 은행에서 거절을 합니다.
 
2. 임대수입문제는?
 
제1차금융권(시중은행)의 경우 임대수입의 50%만 수입으로 인정해주고 있습니다. 이유는 공실률때문입니다. 제2금융권인경우에는 100%까지 인정해주고 있으나, 이 분의 예상 임대수입은 년$20,000정도에 불과 합니다. 즉 별반 도움이 되지 않습니다.
 
또한 은행에서 우려하는 부분중의 하나는 이곳에 아무도 없으므로 만약 문제가 발생시 어떻게, 누가 관리하는냐의 문제도 있습니다.
 
3. 해결방법은 없나?
 
일부은행은 이러한 분들을 위한 특별한 프로그램을 제공하고 있습니다. 즉 크레딧은 좋지만 증명할 수 있는 수입이 부족한 분들을 위하여 수입의 증명부분을 가볍게 넘어가는 프로그램이 있습니다.
 
과거에는 모든 은행이 이러한 프로그램이 있었으나 현재는 모기지심사규정강화의 여파로 거의 폐지가 된 상태이지만 아직도 일부 몇몇 은행에서는 이 프로그램을 유지하고 있습니다.
 
이 프로그램의 기본요구사항은 크레딧은 650점 이상과 연체사실이 없는 좋은 크레딧기록, 다운페이는 최소 35%에서 40%정도는 하셔야 합니다. 또한 일부은행은 증명할 수 있는 수입의 부족을 보충키 위하여 향후 2년정도는 주택을 유지할 수 있는 자금을 본인의 은행구좌에 보유하고 있을 것을 요구합니다.
 
4. 적용 이자율은?
 
만약 위의 프로그램을 이용할 경우, 수입증명을 생략하므로 관련은행에서는 은행측의 위험부담을 고려하여 현 적용이자율에 +0.50%정도 적용합니다. 그래도 제2금융권보다는 이자율이 저렴합니다.
 
5. 참고의 말씀
 
만약에 콘도를 FINAL 크로징 후 1년이내에 임대를 주거나 혹은 처분을 하실 경우에는 세제상(NEW HOUSING REBATE등)으로 불이익을 보시는 경우도 종종 있습니다.
 
이 부분은 관련 변호사 혹은 회계사분들과 협의를 하시고 진행하시기 권해드립니다. 특히 이곳 캐나다는 한국과 달리 불로소득에 대하여는 엄격한 나라임을 주지하시기 바랍니다.
 
지난 3,4 년전 콘도시장의 활황으로 콘도를 분양받으신 후, 전매하여 차액을 남기신 분들은 알고 계시리라 봅니다만, 캐나다의 국세청이라할 수있는 CRA의 세금추징을 피해나갈 수 없다는 사실을 이미 경험하시고 계시리라 생각합니다.
 
제가 아는 바로는 2010년도분에 대한 감사가 거의 끝나고 곧 2011년도분에 대한 감사가 있을 것으로 보입니다.
 
지면 관계상 이만 줄입니다. 궁금하시거나 문의하실 점 연락주시기 바랍니다. 본 컬럼에는 필자의 주관적인 의견이 들어있습니다. 건강한 한주 되시기 바랍니다.
 
남 윤 재 : LIC. # M08002616
 
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