[남윤재 컬럼] CONSTRUCTION LOAN을 계획하시나요?
월드 인 캐나다 독자여러분 지난 한주간도 안녕하셨습니까? 최근 한인경제가 성장함에따라, 투자용으로 보유하고 계셨 던 건물들과 관련 CONSTRUCTION LOAN에 관한 문의가 있습니다. 이에 대하여 공사 시작전에 고려하셔야 할 몇가지 중요한 부분에 대해 먼저 간단히 설명드리고자 합니다.
기존 건물(프라자,주택)의 증축, RENOVATION등의 계획이 있으신 분들에게는 많은 도움이 되리라 생각합니다.
1. 자금계획을 여유있게 세우셔야 합니다.
제 경험상 대부분의 경우는 계획했던 것보다 자금이 훨씬 많이 소요됩니다. 물론 처음 시작 당시에는 이 정도면 충분할 것으로 예상하여 어느 정도 여유자금을 준비하게되나, 실제 공사에 들어가면 예상하지 못하였던 부분들이 발생합니다.
CONSTRUCTION LOAN을 사전에 승인 받았다고 하여도 예를들어 설명하면 다음과 같은 경우 입니다.
– 부억이나 욕실의 개조시 키친캐니넷, 주방기구, 욕조등에 대하여는 설치가 완료되지 않으면 LOAN의 사용이 불가능 합니다. 이유는 주문단계에서 사전에 DEPOSIT이 요구되는 데, 이 과정은 LOAN이 불가능합니다. 대부분의 업자들은 일정부분의 DEPOSIT(대략 30%정도)을 요구하는 데, 이에 대한 준비가 필요합니다.
– 또한 설계비용, 허가비용등은 사전에 먼저 지불하셔야 합니다.
2. 공사기간 문제
이 문제는 아주 중요하게 고려하셔야 합니다. 대부분의 은행들은 예정된 공기에 맟추어 검사를 하게 됩니다. 검사후 승인받은 LOAN의 일정부분을 지불하게 됩니다. 손님중 한 분은 2달정도의 공사기간을 예측하였으나, 이 공사기간이 약 1년정도로 연장되는 바람에 렌탈수입뿐만 아니라 추가 공사비용등 금전적인 손실을 본 경우도 있습니다.
3. 공사업자 선정하기
공사업자를 선정하는 문제는 아주 중요합니다. 흡사 여러분이 결혼배우자를 선정하는 문제와 비슷하다고 생각하시면 됩니다. 물론 기본적인 사항은 공사업자가 적법한 라이센스를 보유하고 있어야 합니다. 은행측에서는 이를 조사하므로 LOAN계획이 있으신 분은 업자 선정에 유의하시기 바랍니다. 공사업자는 최소 HST넘버정도는 가지고 있어야 합니다. 현재 시중에는 라이센스도 없이 핸드폰 하나만으로 공사를 하는 업자도 있는 데, 은행측으로부터 LOAN을 계획하실 때는 이러한 업자는 피하시는 것이 좋습니다.
또한 잘 아는 업자라하여도 구두상의 계약은 피하시고 추후 문제발생에 대비하시어 꼭 문서상으로만 계약하시기 권해드립니다. 문제가 발생됨이 없이 공사가 끝난다면 얼마나 좋겠습니까만, 제 경험상 99%이상은 꼭 문제가 발생됩니다. 가급적 큰 규모의 공사일 경우 변호사에게 계약서검토를 의뢰하여, 추후 발생될 문제에 미리 대비하시는 지혜가 필요합니다.
4. 공사비 산정하기
대부분의 경우 사전에 예측한 공사비내에서 공사가 마무리되는 경우는 거의 없습니다. 이유는 공사중 추가되는 부분이 있고, 공사비 계산중 MISS(누락)한 부분, 마지막으로는 예상치 못한 문제, 또는 자재의 변경등으로 공사비가 추가됩니다. 이를 감안 하시어 충분한 여유자금을 준비하시기 바랍니다.
5. CONSTRUCTION LOAN을 COMMERCIAL MORTGAGE로 바꾸는 준비
공사가 거의 마무리가 되면 기존에 승인 받았던 CONSTRUCTION LOAN을 일반 COMMERCIAL MORTGAGE로 바꾸는 준비를 하셔야 합니다. 공사기간이 길어지면 길어질수록 CONSTRUCTION LOAN의 사용기간이 길어지게 됩니다. CONSTRUCTION LOAN의 이자율은 일반 COMMERCIAL MORTGAGE에 비해 높습니다. 또한 이를 전환하는 과정이 쉽지 않습니다.
CONSTRUCTION LOAN이란 공사비를 충당키 위하여 단기적으로 금융기관을 통해 융자를 얻는 것으로 , 공사가 마무리되면 일반 COMMERCIAL MORTGAGE로 바꾸셔야 합니다. 결과적으로는 모기지를 두번 얻으시는 셈이 됩니다.
6. 모든 은행이 승인하지 않습니다.
일반 COMMERCIAL MORTGAGE로 전환하는 과정은 생각보다 어렵습니다. 특히 순수투자용으로써 100% RENTAL용 PROPERTY(예를들면 APT. OFFICE, PLAZA)인 경우 아주 까다롭습니다. 공사가 마무리된 후 CONSTRUCTION LOAN을 집행한 은행측에서는 이에 대한 상환을 요구합니다. 자동으로 이 CONSTRUCTION LOAN이 COMMERCIAL MORTGAGE로 전환되지는 않습니다. 제 경험상 최종 모기지승인 은행은 대부분 다른은행이 되는 경우가 많습니다.
7. LENDER 정하기
CONSTRUCTION LOAN의 LENDER를 정하는 것은 쉽지 않습니다. 만약에 여러분이 자격이 되어 은행권으로부터 승인을 받았다고 하여도, 이를 집행하는 과정은 아주 까다롭습니다 . 대부분의 은행은 이 LOAN의 집행을 경우에 따라 다르지만 대략 3회에 걸처 집행하고 있는 데, 이는 공사진행과정에 따라 집행합니다. 또한 집행시에는 사전에 공사진척사항을 확인키 위해 INSPECTION을 하게 되는 데, 이는 거의 감정수준입니다.
이러한 절차의 복잡성으로 인하여 어떤분들은 CONSTRUCTION LOAN을 PRIVATE LENDER를 통하여 조달하기도 합니다. PRIVATE LENDER를 통하여 CONSTRUCTION을 진행하는 것도 OPTION중의 하나입니다.
CONSTRUCTION LOAN신청후 자금이 집행되기까지에는 최소 2개월이상 소요됩니다. 그후 일반 COMMERCIAL MORTGAGE로 전환하기까지는 PROJECT에 따라 다르지만 공사완료후 수개월이상 소요되므로 최소 1년이상을 같이 일할 수 있는 신뢰하고 믿을 수 있는 경험 많은 모기지브로커를 선정하시어 진행하시기 권해드립니다.
제 경험으로는 한 건은 시작부터 마무리까지 약 1년 6개월정도 소요되었고, 다른 한건은 1년2개월정도 소요되었습니다.
시작 당시에는 공사기간이 2-4개월정도 걸린다고 하여 시작하였는 데, 공사기간의 계속된 연장으로 이렇게 지연되었습니다. CONSTRUCTION LOAN과 관련 궁금하신 점 연락주시기 바랍니다.
남 윤재
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