다섯 가지 집을 잘 사는 요령!
“다섯 가지 집을 잘 사는 중요한 요령!”
1. 자금 ( The Mortgage Loan) 확보
2. 건물 조사 (Home Inspection)
3. 지적도 ( The Survey)
4. 건물 보험 ( Home Insurance)
5. 등기 와 Title Insurance.
Mortgage Loan 을 신청하기 전 우선적으로 해야 하는 일은 자신의 신용 평가 점수를 체크하는 것이다. 이것은 모든 Lender(은행포함) 가 돈을 빌리려는 상대의 신용상태를 살피는데 첫번째로 융자 신청자의 Credit Score 를 우선 순위로 조사하기 때문이다.
신용 평가 점수가 좋게 나오기를 바란다면 크레딧 카드의 숫자를 줄일 수 있는 대로 줄이고, 또 지불 기한을 넘기지 말고 제때에 갚아야 한다. 신용 카드 하나 하나가 모두 신용 평가 점수에 영향을 주기 때문에 Mortgage Loan 을 신청중일 때에 새로운 카드를 개설하는 것은 현명하지 못한 방법이며 Mortgage 승인이 나기 전에 직장을 옮기는 일도 삼가하여야 한다.
신용 평가 점수를 체크하고 관리하는 것은 우리 모두의 권리이자 책임이라 하겠다. 신용 점수가 높으면 그만큼 크레딧 가치도 올라가게 된다. 자기의 신용 평가( 점수)가 궁금하다면 Financial Consumer Agency of Canada 에서 운영하는 www.fcac.gc.ca/eng/publications/Credit ReportScore/CreditReportScoreTOC-eng.asp 를 Click 하여 자기자신의 신용이 어떻게 생성되어 관리되고 있으며 다른 사람들과 어떤 차이가 있는지를 조사할 수 있다. 이러한 신용 조사를 위해서는 자기의 신상 정보를 제공하고 또 소액의 수수료도 지불하여야한다.
어떤 경우 본인의 의사와 상관없이 신용도 Score 가 영향을 받을 수도 있는데, 가령 새 Cell Phone 을 구입하는 과정에서 신용을 조회하는 판매원의 부주의나 실수로 Check Button 을 두번 눌렀다면 이는 곧바로 신용도를 저하시키는 방향으로 작용하게된다. 신용도란 체크한 빈도수가 많으면 많을수록 그 점수는 하락하도록 만들어져 있다.
혹시 또 은행의 저축구좌에서 Chequing Account 로 자금 이체를 요청하였는데 은행 직원의 실수로 자금이 제때 순환되지 않아서 발행한 수표가 부도가 났을때 등인데, 이런 경우가 발생하였을 때에는 해당 은행이나 기관에서 사유서를 발급받아 신용조사를 담당하는 회사 (Credit Bureau) 에 접수함으로써 신용도를 개선 할 수도 있다.
그럼으로 은행에 융자신청(Mortgage Loan) 을 하기전에 먼저 본인의 신용도를 체크하여 잘못된 부분이 발견되면 신속히 바로 잡는 것이 중요하다.
새로 집을 구입한 이후 매월 발생하는 비용중 가장 큰 것은 Mortgage Payment 이다. 과연 얼마 정도의 월 상환금액이 나에게 적합한가를 확인하여야 한다
역사적으로 부동산 투자는 안전한 장기 투자로 인식되어 왔으나 한편으로 부동산 시장은 언제나 한번씩 큰 폭의 가격하락을 경험한 것도 사실이다. 단기 투자로 그 차액을 목표로 부동산을 구입하기보다는 긴 안목으로 주택을 구입하는것이 바람직하다.
이상적인 방법으로는 대개 25 % 정도의 Down Pay에 세금, 등기 비용, 이사 비용 등의 추가 비용을 현찰(자기자본) 로 확보하고 나머지 부분을 은행에서 융자 받는 것이 바람직하다. 능력에 부치는 집을 무리하게 사서 힘겹게 살기 보다는 조금 규모는 작더라도 경제적으로 안정된 집을 사서 온 가족이 안락하며 좋은 추억을 만들 수 있는 집을 사는것이 바람직하다.
그런데 만약 25 % 의 Down Pay 를 만들지는 못하더라도 꼭 집을 사야한다면 최저 5 % 의 Down Pay 로도 집을 살 수는 있다. 이런 경우에는 이자율이 높아질 수 있고 또한 Lender 를 보호할 수 있는 Mortgage Insurance 도 구입하여야한다.
그리고 이러한 보험금액은 대개 $75-250 정도이며, Premium 의 범위는 융자 액수와 구입하려는 부동산의 가치 (Appraiser Value) 에 따라 다르겠지만 대개 Total Loan 의 0.5 -3.75 % 정도로 보면 무난하다고 본다.
이때 보험에대한 Premium 을 일시불로 지불하든가 아니면 Mortgage 원금에 더하여 Long Term 으로 갚으는 두가지 방법이 있는데, High Ratio Mortgage 를 약정할때에는 각별히 매월 지불액수가 얼마인지를 정확히 알고 또 비용도 감당할 수 있는 범위인지를 확인해야 한다.
다시 말해서 비싼 이자를 감당하면서 집을 사야한다는 것을 각오하여야 한다는 것이다.
매월 지불하는 Mortgage Payment 를 위하여 다른 데 써야할 비용 (교육비, 교통비, 문화비 또는 식비 등) 을 절약할 수 있겠는가를 계산하여 보라는 것이다. 경우에 따라서는 Mortgage 비용을 충당하기 위하여 아래층을 세 놓는 방법도 강구할 수 있다. 그러나 이 때 신경 써야 할 부분은 지하실 아파트가 법적으로 렌트에 하자가 없는지를 반드시 확인하여야 한다( Zoning By Law, Fire Code, Building Code 등)
위에서 살펴본것을 정리해보면,
1. 자신의 신용점수를 확인하고, 이때 고칠 부분이 발견되면 즉시 시정을 요청한다.
2. 직장 고용증명서와 함께 재정에 대한 모든 서류 (Financial Statements, Income Statements, Bank Account 등) 를 갖춘 후 Mortgage Broker 나 Lender 를 접촉하여 현재와 같은 생활수준을 유지하면서 세금과 건물 유지비용을 감당하려면 얼마까지 빌릴 수 있겠는지를 타진한다. 그리고 이 범위안에 드는 주택을 구입하는 방안을 Buyer 중개인에게 알린다.
3. 그리고 알아야할 것은 이때 금융기관(은행 또는 Mortgage Broker) 에서 사전 승인 해준 액수는 융자가 보증된 것이 아니란 것을 알아야 하며, 우리가 지난 2008년과 2009 년간에 걸쳐서 경험한 금융 위기 때와 같이 은행은 사전 승인을 취소 또는 축소 할 수 있다는 것이다.
4.이러한 이유로 인하여 Offer 를 작성할 시에는 Financing 을 조건부로 Condition에 꼭 넣어 융자 승인이 날때까지 유지할 것을 권유하는 바이다. 만약, Closing 며칠전에 은행에서 감정을 실시하였는데, 감정가격이 오퍼한 가격보다 너무나 낮게 나왔다면 은행측은 구입자에게 더 많은 액수의 Down Pay 를 요구 하게된다. 이것은 결론적으로 융자의 액수가 줄어드는 것이며 때로는 융자 전체를 거부하기도 한다.
이렇게 되면 집을 사려는 시도가 큰 재앙이 될수도 있는데 실제로 Buyer 는 3-7 일안에 Offer 에서 Financing Condition 을 제거하도록 강요받는데 현실적으로 이기간 동안에 은행측으로부터 서류로된 융자 승인서를 받기란 매우 힘들수 있으며, 구두로된 승인을 믿고 Condition을 제거하였는데 마지막 순간에 와서 은행측에서 융자액수를 대폭 감소하거나 융자가 거절 당했을때 구매자는 정상적으로 이 딜을 Closing 할수가 없고 따라서 낭패를 당하는 것 뿐아니라 Deposit 을 포기 하는것은 물론, Seller 의 손해를 배상하라는 소송에까지 직면할 수 있는 것이다. 융자 사전 승인을 받을때, 은행이나 Lender 에게 반드시 감정액수가 얼마정도 나 나오겠는지를 확인하고 자신이 있을 때에 Condition 을 제거할 일이다.
모든 조건을 제거하기 전에 확인을 확실히 하여야하며, 이런 일을 소흘히 하면 Closing 을 하지 못할 뿐 아니라 심각한 법적 소송에 휘말릴 수 있다는 점을 명심하여야 한다. 집을 사러 나서기 전 융자 절차를 먼저 확실히 해두면 안전한 주택구입을 하실 수 있다는 점을 강조하면서 이번주 칼럼을 마친다.
<글 : 양규창 부동산 416-993-3004>
