콘도 CLOSING날짜가 다가 오는 데.. ( 2 )
월드 인 캐나다 독자여러분 안녕하십니까? 오늘의 이야기는 지난 회에 이어 3년 혹은 4년전에 콘도를 분양받으신 후 최근의 FINAL CLOSING에 어려움을 겪고 계신 분들을 위하여 도움말씀을 드리고자 합니다. 이 같은 처지에 게신 분들이 있는 것으로 알고 있습니다. 아래의 사례를 통하여 도움이 되셨으면 합니다.
1. 문 의 :
저는 3년전에 노스욕의 콘도를 분양받았습니다. 그런데 지난 달에 Builder로부터 Final Closing 날짜를 통보받았습니다. 분양받은 가격은 약 55만불입니다. 제 계획은 분양가격의 35%를 다운하려고 합니다. 저희 형편은 캐나다에 이민온 지는 약 10년정도 되었는 데, 3년전 시민권을 취득하고서 2년전에 한국으로 역 이민을 했습니다.
지난 수년간 저희부부는 크레딧카드도 별로 사용하지 않고, 이곳에서의 은행빚은 전혀 없는 상태라서 크레딧에는 별 문제가 없을 것으로 보입니다. 지금 이곳에는 대학에 다니는 아들이 하나 있습니다. 저는 서울근교에 상가건물을 가지고 있어서 이 건물에서 세를 받아 한국에서 생활하고 있습니다. 년 세수입은 약 9천만원(약 9만불)정도 입니다. 과거의 예를보면 35%만 다운하면 은행에서 모기지를 쉽게 주었는 데, 지금도 그런지요?
그리고 저 같은 경우 35%를 다운하면 모기지는 별 문제가 없는지요? 또한 이 콘도는 저희가 거주할 계획은 없고 렌트를 줄 계획입니다. 주위의 부동산에게 알아보니, 월 예상 렌탈인컴이 약 2천불정도라 합니다.
2. 답 변 :
2.1. 좋은 시절 다 지나갔습니다.
2년전만 하여도 말씀하신 35%만 다운하면 이곳 시중은행들은 크레딧에 별 문제만 없으면 수입이 충분치 않아도 모기지를 쉽게 내 주었으나, 2년전부터 시작된 모기지규정의 강화로 인하여 이 프로그램은 이민온지 5년미만의 신규이민자들에게만 적용이 됩니다.
문의 하신 분의 경우에는 해당이 되지 않습니다. 그러나 실제 적용은 예를들면 시중의 A은행은 35%다운 이외에도 최소 향후 1년정도는 주택을 유지할 수 있는 자금의 증명이 필요합니다. 모 B은행은 2년치를 요구 합니다. 결국 35%가 아니라 실제로 준비하여야 할 자금은 구입가의 45%에서 50%선 입니다.
2.2. 수입증명의 문제
이 분의 경우는 모기지를 승인 받기 위해 수입을 증명하셔야 합니다. 소득증명서류는 한국국세청에서 발행한 개인소득증명서류인데, 받아본 결과 모든 경비를 제외한 실제 소득은 4천만원(4만불정도)정도에 불과할 뿐아니라, 렌탈수입을 합산하였으나, 이 소득을 가지고는 원하시는 모기지는 어렵습니다. 필요하신 모기지액수가 약 36만불선인데 이를 정상적으로 승인받기 위하여는 년 9만불이상의 수입이 필요합니다 또한 다른 문제는 한국에서 발생되는 수입을 인정하여주는 은행은 그리 많치 않은 것이 사실입니다.
2.3. 방법은 없나?
이분에게는 세가지의 선택이 있습니다.
– 첫번째는 NON INCOME QUALIFIED DEAL
모 은행은 이러한 경우를 위하여 수입증명이 필요없는 상품을 제공하고 있습니다. 콘도구입가격의 50%를 다운시 크레딧에 문제가 없는 경우 모기지를 승인하여 줍니다. 다만 단점으로는 일반 모기지에 비해 이자율이 다소 높으나, 그래도 제2금융권과 비교시 저렴합니다.
– 두번째로는 한국의 소유 부동산을 담보로 하는 방법
현재 한국에 신청인이 소유하고 있는 부동산을 담보로 제공하여 이곳 캐나다에서 모기지를 받으실 수 있습니다. 시간이 다소 걸리게 되며, 이자율 역시 높은 편입니다. 그러나 제2금융권보다는 저렴합니다.
– 세번째로는 보증인을 세우는 방법입니다.
부족한 수입을 보완키 위하여 이곳에서 보증인을 세우시는 방법입니다. 이 보증인은 모기지금액중 부족한 일부가 아니라 , 전체에 대하여 보증을 하셔야 합니다. 만약 이것이 허락된다면 가장 좋은 금리를 적용받으실 수 있습니다.
3. 현실에 적응하시기 바랍니다.
이 분에게 이러한 모기지시장의 변화를 설명, 이해시켜드리는 데 많은 시간이 소요되었습니다. 그런데 아직도 이해를 못하고 계시는 것 같아서 안타깝습니다. 제 개인적인 소견으로는 먼저 모기지를 승인 받으시는 것이 급선무라고 생각하는 데, 이 분은 아직도 2년전 생각을 하시고 계십니다.
물론 결정은 본인 몫입니다. 대다수의 모기지브로커는 고객의 입장에서 고객의 형편에 맟추어 가장 고객에게 유리한 상품을 권해드립니다. 왜냐하면 모기지라는 것은 모기지브로커가 고객들에게 판매하는 상품이기 때문입니다. 그리고 또한 모기지시장의 흐름과 형편을 가장 잘 알고있는 것도 사실입니다. 주위에서 한 두마디 듣고 그것이 혹시 본인에게도 적용된다는 보장은 없습니다.
4. 주의하실 사항은
제가 전문가는 아닙니다만, 신규로 분양받으신 콘도를 본인이 입주 후 최소 1년이상 거주하지 않고, 전매나 렌트를 할 경우에는 최근 CRA의 강화된 조사로 인하여 (제가 알고있는 사항은 CRA에서 현재 2010년도분을 감사 중인 것으로 알고 있습니다) 세제상의 불이익이 우려됩니다.
만약 렌트나 전매계획이 있으신 분들은 관련 변호사나 혹은 회계사분들과 충분한 협의를 하시어 차후에 발생될 지 모르는 세제상의 불이익을 대비하시기 권해드립니다.
건강한 한 주 보내시기 바랍니다. 참고로 여러분의 편의를 도모하기 위하여 새롭게 WEB SITE를 개설하였습니다. 이 WEB SITE를 통하여 이제는 여러분께서 ON LINE으로 모기지를 신청하실 수 있게 되었을 뿐만 아니라 최근의 모기지시장에 대한 최신 정보를 제공해드릴 수 있게 되었습니다.
남 윤재
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