[부동산] “현장 답사의 중요성; Walking the Property”
“현장 답사의 중요성; Walking the Property”
부동산의 Buyer 나 Seller 로서, 해당 부동산을 둘러 볼때, 경계선이 혹시 다른 사람의 땅을 침범한 사실은 없는 지, 혹은 인근의 땅이 개스 스테이션이나, 세탁 공장등으로 사용되던 지역은 아니었는지, 또는 토양이 화학 물질로 오염되었거나, 정화조가 있는 자리는 아닌지, 혹은 최근에 비가 내린후 땅이 꺼져 있지는 않은지 등을 면밀히 조사 하여야한다.. 그리고 전기 배선을 고정하는데 오래된 사기로된 Knob 이나 알루미늄 으로 된 전선등은 없는지? 혹시 땅속에 파묻어 숨겨진 오래된 기름 탱크는 없는지? 사용하지 않고 버려둔 웃물에 뚜껑등은 제대로 되어 있는지? 집안에 장작을 때는 Stove 가 있는지? 년 중 어떤 때라도 마음대로 들랑거릴수 있는 부동산인지, 혹은 남의 소유로 되어있는 땅을 통과하여 지나 다닐수 있는 지역권 (Right of Way) 은 있는것인지도 면밀히 따져볼일이다.
기억하여야 할것은 계약을 성공적으로 마무리 하는데에는, 지적도(Survey)를 제작한 측량사 서부터, 환경 검사원,보험 설계사, 변호사 등 여러분야의 전문가들의 노고가 숨어 있다는 점이다.
가령 예를 들자면, 표준 계약서에 만약 건물이 보험 가입에 결격 사유가 있어 보험가입이 거부될경우, Buyer 는 계약을 취소할수가 있다는 조항이 있다. 화재위험이 있는 노후화 된 전선이나, 장작을 때는 난로(Fire place 가 아님), 혹은 잘못 시공된 단열재등, 보험 가입을 (터무니 없이 높은 가격을 요구하여) 어렵게하거나 아예 거부하게 할수있는 문제는 많다.
Seller 들은 사전에 이러한 장애 요소들을 미리 파악하여, 적절한 수리나 교체 작업을 완료하여 만약의 경우에 대비하는것이 바람직하고, 또 Buyer 로서는 만약의 경우를 고려하여 계약서에 보험가입이 힘들거나 안될경우에는 계약 자체를 무효화 시킬수있는 조항을 추가로 삽입하는것이 안전하다.
그리고 만약 땅속에 파묻어 버려진 기름 탱크등이 발견되었을 경우, 즉시 환경오염 상담사 (Environmental Consultant) 와 연락하여, 버려진 탱크 뿐아니라 주변의 토양이 오염되었는지 여부를 진단 받는 것이 좋다.
이웃간의 경계선은 뚜렷이 구분되어 있으며, 해당 토지에 대한 지적도 (Survey )는 완비되어 있는지도 확인할 일이다. 모처럼 구입한 주택의 수영장이 옆집사람의 지경을 침범하여 설치 된것을 뒤늦게 알았을때, 또 이웃에서 원상 복구를 요구해 왔을때, 누가 보상을 하여 줄것인가? 상상 조차 하기 싫은 일들이 실제로 일어 나고 있는 것이 현실이다.
많은 Buyer 와 Seller 들이 생각하기를 “Title Insurance” 가 경계선에 대한 분쟁을 해결해 주리라고 생각하지만, 이런 경우에는 해당이 되지 않는다.
Tile Insurance 가 등기 의 오류로 인한 손해에 대해서 보상하는 기능을 하지만, 수영장같은 설치물에 대한 문제를 온전히 보상 하지 않는다는것을 알아야한다. 말하자면, Title Insurance 가 수영장을 다른 곳으로 옮기는데 들어가는 비용등은 부담 하여 줄런지 몰라도, 구입자의 불편을 옛날 있던 그대로 대지의 지경을 넓혀 보상하여주지는 못한다는것이다. 거기에 더하여 또 한가지 알아야 할것은 구입자는 당초 넓게 보였던 뒷마당을 영원히 그렇게 사용할수 없게된것을 뒤늦게 깨닫게 될것이라는 점이다..
가장 최근에 실시한 측량도(Survey)에는 내가 남의 땅을 침범(Encroachment)하였는지? 아니면 우리가 다른 사람의 토지를 밟고 지나다닐수 있는 법적 권한( Right of Way) 이 보장되어 있는지, 또는 우리 땅위로 전선(전화) 줄등이 지나가고 있는지 등에 대한 정보가 다 수록되어있다. 따라서 Seller 가 만약 최근에 작성된 Survey 를 준비하고 있다면, 그것은 Buyer 들에게 매우 유익한 정보로서, 해당 부동산을 제값을 받고 파는데 큰 역활을 하게 된다고 하겠다.
양규창 부동산
전화 : 416-993-3004
이메일 : realtoryang@gmail.com
