콘도(주택) CLOSING 날짜가 다가 오는 데, 걱정입니다

오늘의 이야기는 3년 혹은 4년전에 이미 콘도를 구입하시어 CLOSING을 앞두고 계신 분들과 주택을 구입하셨는 데 CLOSING에 어려움을 겪고 계신 분들을 위하여 도움말씀을 드리고자 합니다. 최근의 시중은행들의 자영업자에 대한 모기지대출강화조치로 인하여 자영업에 종사하시는 많은 한인동포들께서 모기지신청에 어려움을 느끼고 계시리라 믿습니다. 또한 최근의 한인동포분께서 많이 구입하신 콘도중의 하나인 노스욕의 HALLMARK콘도 , 그리고 다운타운의 RCMI콘도에 대한 FINAL 크로징을 앞두고 많은 문의가 있습니다.
 
1. 문의 : 저는 3년전에 노스욕의 콘도를 구입하여 3개월전에 입주하였습니다. 최근 Builder로부터 Final Closing 날짜를 통보받았습니다. 그런데 문제는 분양받은 콘도에 입주시 분양가의 25%는 다운이 완료하였는 데, 추가의 건설비용 , 취득세, 변호사비용등 도합 약 2만5천불가량의 CLOSING 비용이 부족합니다, 또한 콘도구입가격의 75%(약 35만불)에 해당되는 모기지도 얻어야 하는 데, 걱정이 많습니다. 저는 싱글맘으로 학교에 재학중인 딸이 하나있고, 저는 현재 모 마케팅회사에 3년째 근무하고 있는 데, 봉급이 아니라 커미션제로 일하고 있습니다. 그런데 2년전에 큰 교통사고를 당하여 약 8개월간 일을 못하여 수입이 거의 없었습니다. 그러다보니 증명할 수 있는 수입이 아주 적습니다. 또한 그 기간중 크레딧관리를 잘못하여 현재 크레딧 역시 좋치 않습니다. 제 같은 경우 콘도모기지 그리고 그외 추가로 2만5천불의 모기지가 가능할까요?
 
2. 답변 :
 
2.1. 수입증명과 크레딧의 문제
이분의 경우는 증명하실 수 있는 수입의 부족과 크레딧기록이 충분치 않아서 시중은행으로의 진출은 어려울 것으로 보입니다. 실상은 제2금융권에서 조차도 모기지승인이 쉽지 않은 실정입니다. 현재의 콘도시장을 반영하듯, 최근 제2금융권의 추세는 콘도에 한하여는 최고 구입가격(혹은 감정가격)의 75%까지만 대출이 가능합니다. 또한 특정지역의 일부콘도에 한하여는 모기지승인을 불허하기도 합니다. 최근 시중의 모 제2금융기관중 하나는 BUNDLE MORTGAGE라는 상품을 출시했는 데 이는 일반모기지와 PRIVATE MORTGAGE를 결합한 상품인 데 , 조건이 크레딧이 최저 620점 이상 입니다(총 주택감정가의 90%까지 가능). 결국 이 프로그램을 이용하시면 최소 10%의 다운만으로 주택의 구입이 가능합니다. 그러나 이 분은 크레딧점수와 기록이 이에 미치지 못하여 이 프로그램사용이 불가능한 실정입니다. 평소에 크레딧관리를 잘 하시는 것의 중요함을 다시 한번 말씀드립니다. 이는 상업용모기지나 스몰비지네스론인 경우에는 더욱 그러합니다. 각 은행마다 또한 프로그램마다 요구하는 점수는 다르지만 대략 680점이상의 크레딧과 연체사실이 없는 좋은 기록을 유지하시면 모기지신청에는 별 문제가 없습니다.
 
2.2. 1차 모기지는 제2금융권으로
이 분의 경우는 콘도 크로징을 위한 1차모기지를 제2금융권으로 먼저 신청하시고 , 1차모기지를 신청시, 추가로 2차모기지 2만5천불을 PRIVATE LENDER를 통하여 별도로 신청한다는 것을 신청은행에 이야기하시고 승인을 받으셔야 합니다. 이것은 필수조건입니다. 만약 이러한 사실을 은행 모르게 비공식적으로 하시기는 어렵습니다. 은행의 모기지승인서류(COMMITMENT)에는 승인 받지 않은 추가의 2차모기지는 불허하는 조건으로 나오게 되기 때문입니다.
 
2.3. 진행 결과는?
먼저 제2금융권으로 1차모기지를 신청하였고, 신청시 추가로 부족한 CLOSING비용 2만5천불에 대하여는 PRIVATE LENDER를 통하여 2차모기지를 신청한다고 하여, 이에 대하여 승인을 받고, 또한 PRIVATE LENDER와 접촉후 , 2차분에 대한 추가승인을 득한후, 관련 은행으로부터 2차모기지에 대한 승인을 추가로 득하고, 현재는 CLOSING을 기다리고 있습니다.
 
3. 길은 항상 있습니다.
이곳 캐나다에는 수백여개의 금융기관이 있습니다. BIG 5 은행만 있는 것이 아닙니다. 지난번에도 말씀드렸듯이 형편이 여의치 않을 경우에는 잠시 쉬어 가는 것도 좋습니다. 그리고 일정기간이 지나 어느정도 조건이 회복되면 일반시중은행으로 모기지를 바꾸시면 됩니다. 물론 이 과정에서 처음 1년 혹은 3년의 TERM기간중 시중은행과 비교시 약 1%정도 더 부담하게 되시지만 실제의 추가부담액수는 모기지액수에 따라 다르나 대략 월 20불에서 30불정도 입니다. 이는 기회비용으로 생각하시면 좋겠습니다. 금년중 많은 콘도의 CLOSING 예상되고 있습니다. 최근의 추세는 모기지규정이 점점 강화되고 있는 추세입니다. 만약 CLOSING에 어려움이 계시다면 주위의 경험 많으신 모기지전문가와 협의후 진행하시는 것을 권해드립니다.
 
건강한 한 주 보내시기 바랍니다. 참고로 여러분의 편의를 도모하기 위하여 새롭게 WEB SITE를 개설하였습니다. 이 WEB SITE를 통하여 이제는 여러분께서 ON LINE으로 모기지를 신청하실 수 있게 되었을 뿐만 아니라 최근의 모기지시장에 대한 최신 정보를 제공해드릴 수 있게 되었습니다.
 
남 윤재
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