Title Insurance 가 있으면 ” Survey” 가 없어도 Okay?

많은 사람들이 생각하기를 Title Insurance 가 있으면 Survey 가 없어도 괞찮다고 생각하는것 같다. 그러나 사실은 Title Insurance 는 최근에 만들어진 Survey 가 표시하는것 만큼 모든 문제로부터 Buyer 를 보호하지 못한다.
 
일 예를 들어보면,
 
1. 주소가 잘못 된 대지위에 지은집
2. 이웃사람 소유의 땅에 걸쳐서 지어진 수영장
3. 딴 사람 소유의 땅에 지은 Cottage
4. 거래가 완료된후에 발견된 지역권 (Major Easements) 등은 모두 공인된 Surveyor 를 통해 측량된 도면이 없기 때문에 일어나는 일들이다.
 
집을 사기 전 꼭 확인하여야 하는 것은 최근에 시행된 Survey 가 있느냐는 것이다.
 
Survey 가 있으면 Buyer 는 즉시 집의 경계선을 확인하고, 다른 쪽 사람이 구입하려는 땅의 경계를 침범하였는지, 혹은 Seller 가 다른 사람의 땅을 밟고 다니는지 등을 계약에 들어가기 전에 확인할 수가 있다.
 
물론 Title Insurance 가 많은 문제를 해결하는 데 도움이 된다. 그러나 만약 계약이 완결된 후에 발견된 문제점이 title Insurance 에서 보상해주는 범위를 넘게되면 그 때에는 본인이 초과분을 지불하여야 한다.
 
면허가 등록된 Surveyor(측량사) 들은 자기들의 실수나 누락으로 인한 소비자의 손실을 보전하기 위하여 “Errors and Omissions Insurance” 를 마련하고 있고, 이러한 보험은 Title Insurance 가 보상하지 못한 부분을 커버할만큼 크다.
 
Seller 는 Buyer 에게 다른 방법으로 측량보고서를 제공할수도 있는데 가장 좋은 것은 면허가 등록된 측량사가 서명한 측량한 도면과 보고서가 대외비로 봉인 되어 본인에게 전달되는 방식이다. 그러면 매입자는 이것을 등기부 등본에 기재된 소유권과 비교하여 등기가 제대로 된 것인지를 확인할 수 있다.
 
대개의 소유주가 다 이러한 종류의 Survey 를 갖고 있지는 않지만 다른 비슷한 종류의 Old Survey 로도 현재의 Building 위치와, 구조, 담장 경계선과 지역권 등 소유권이 확실한지를 점검할 수가 있다.
 
어떤 종류의 Survey 를 받았던간에 일단 Survey를 받으면 본인이 직접 현장을 답사하여 Survey 에 나타난 자료와 눈으로 직접보는 현장이 어떻게 다른지를 비교해 보는 것이 좋다.
 
가령 집의 경계선에 울타리가 설치되어 있으며, 뒷마당에 있는 창고는 지적도에 포함되어 있는지 등을 확인해 보라는 것이다. 생나무 울타리는 경계선을 따라 잘 정돈 되어 있는지? 어떤 오래된 Survey 등에는 이러한 정보가 자세히 수록되어있지 않은 것도 있다.
 
측량도에 경계선을 따라 표시된 말뚝 (철근이나 막대로된 강철) 을 찾아 보라.
 
어떤것들은 사람들이 식별하기 쉽도록 꼭대기에 빨강이나 노랑색 페인트를 칠해 놓았다. 이 식별용 막대기는 측량사가 이웃간의 경계선뿐아니라 City, County, Municipality 등에 기재된 권리의 역사적 관계를 조사하였다는 분명한 증표가 된다.
 
그리고 매입자는 이것을 보고 등기부에 등재된 대로 대지에 대한 권리가 확실히 보장되었다는 것을 확신할 수가 있다.
 
캐나다 법에서 측량사가 설치한 말뚝을 옮기는 행위는 형사적 범죄로 취급된다. 줄자를 가져가서 만약 측량도면에 이쪽 경계선에서 저쪽 울타리 까지가 50 Ft 로 나와 있다면, 실제로 본인이 재어볼 일이다. 이때 만약 담장과 담장 사이가 50Ft 에서 한두 자 틀린다고 하여도 이런 것으로 항의를 할수가 없다. 관례상 계약서에는 항상 한, 두,자 정도의 차이가 날 수도 있다는 문구를 포함하고 (More or Less) 있기 때문이다.
 
그리고 측량한 날자는 그 속에 포함하고 있는 내용보다 중요하지 않다. 예를 들자면 6 개월 전에 Survey 를 하고 그 3 개월후에 건물을 증축하였다면, 그 Survey 는 이미 현실적이 아니기 때문이다. 비록 10 년전에 한 측량도면이라도 현재의 건물의 위치와 구조를 그대로 표시하고 있다면 이 Survey 하나로 충분히 현재의 권리 상태를 점검할 수가 있는 것이다.
 
위에서 살펴본 바를 요약하면,
 
1. Survey 가 있으면, 권리에 대한 등기의 가치를 높인다.
2. 집을 사게될 경우, Survey 를 꼭 요청하라.
3. 일단 Survey 를 받게되면 현장 답사를 하여 문서와 현실이 얼마나 일치하는지를 확인하라.
4. 측량 도면에 나와있는 거리가 확실한지를 자로 직접 재어보라.
5. 측량말뚝을 찾아보고 등기소에서 봉인된 ” 측량보고서” 를 직접 받아볼 수 있는지를 확인하라.
 
<글 : 양규창 부동산 416-993-3004>